Monday, July 16, 2007

BAGAIMANA INVESTASI DI APARTEMEN DAN TEMPAT USAHA ?


Telah banyak sudah buku-buku yang mengulas tentang keuntungan bagaimana dahsyatnya bisnis dan investasi di property,tokoh bisnis seperti: D.Trump, Robert Kiyosaki,Dolf de Roos,Bradley Sugars dan banyak lagi yang lainnya, mereka itu itu telah membuktikan bahwa property memang layak dijadikan "andalan" dalam mendatangkan Cash flow yang sekaligus juga pasif income.

Kalau anda sudah baca berbagai makalah,buku2 bahkan menghadiri seminar property kelas nasional ataupun international kunci keberhasilan tentu ber ujung pada bagaimana mulai melangkah dalam memperaktekan ilmu dan tip2 itu menjadi bagian dari action anda. Pengetahuan,sharing pengalaman tentang investasi property, seberapa banyak seminar property yang telah anda hadiri semua itu hanya akan menghasilkan "Zero investment" kalau anda tidak pernah memulai untuk merealisasikannya apalagi sampai tidak ada "keberanian" sama sekali dalam mewujudkannya.Khusus tentang "keberanian ini" ada sedikit penekanan khususnya bagi pemula seperti kita dalam hal investasi property jangan sampai kita terlalu bersemangat dan terlalu "berani" mengambil investasi property yang harganya diluar jangkauan kita sebelum kita tahu ilmu nya atau how to....nya.

Kita juga harus bijak dalam mensikapinya,tetap hati-hati dalam menilai suatu property,tetap memikirkan batas resiko cicilan dengan cash flow yang akan diterima.Sebagai contoh..kalau kita membeli apartement,kios,toko,ruko dan sebagainya dengan membeli baru ( kta memesannya dan sudah mulai menyicil pada saat bangunannya dibuat) akan beda dengan membeli property yang bangunannya sudah jadi, bedanya disini kalau invest di property komersial yang baru dibangun maka kita harus keluar uang dulu untuk Dp,dan uang cicilanya sampai bangunan itu berdiri dan beroprasi nah masa itulah mau ngak mau kita keluar uang terus sementara pemasukan dari property itu belum ada, otomatis ini merupakan liability bagi kita dan bukan menjadi aset,yang jelas akan membebani budget kita ,lebih berat lagi kalau kita hanya ngandelin gaji semata maka dalam masa ini kita wajib hati-hati bahkan bagi mereka yang sudah punya bisnispun kalau profit bisnis mereka tidak bisa menutupi cicilan investasi property mereka ini juga masalah..masalah bisa merusak pada kondisi kesehatan bisnisnya sendiri.

Adapaun Tentang sistem pembayaran yang biasa dipakai pengembang umumnya yaitu Hard cash,soft cash dan instalment ini bisa kita pilih sesuai dengan kondisi kantong kita setelah dipertmbangkan plus minus nya.

Terus bagai mana kalau kita beli property yang sudah jadi atau second ?.. kalau ini bisa langsung menghasilkan di bulan itu juga, kalau property itu dalam status tersewakan misalnya kita beli kosan atau apartement yang sudah ada penghuninya nah bulan itu juga uang sewa mereka bisa kita pakai untuk bayar cicilan...lumayan khan.?keuntungan lainnya kita tahu prospek property dimasa datang karena kita sudah tahu gambaran jelasnya bangunan apa saja dan bisnis apa saja yang ada disekitar kita juga fasilitas penunjang lainnya seperti station bus way,Rumah sakit,universitas dsb karena denga dekatnya fasilitas tersebut itu akan menambah nilai jual pada property kita.

Beda lagi kalau kita beli property baru yang belum jadi disitu kita seolah olah "hanya beli gambar atau maket bangunan" dan ini kita agak kesusahan dalam menentukan kira2 akan strategis atau tidaknya, ramai atau ngaknya pas bangunan udah grand opening dan hari selanjutnya,ini perlu pertimbangan yang lebih dalam dibanding beli property yang sudah tinggal isi alias sudah ada bangunannya.,sementara kunci mendapatkan cash flow positif dari investasi di property baru ataupun second adalah lokasi,lokasi dan lokasi salah dalam memperhitungkan ini kitapun akan merugi... kalaupun tidak rugi setidaknya harga sewa akan kurang dari pasaran, misalnya untuk kios ukuran 6 m2 persegi di lokasi ramai di PGC harga sewa pertahun 30-50 juta.Sementara ditempat lainnya masih di lantai yang sama ukuran kios yang sama serta beli dengan harga yang sama harga sewanya 20 juta pertahun.Kalau untuk apartemen biasanya disamping lokasi yang dekat kemana-mana juga dalam memilih unit apartement para penyewa akan tertarik pada unit apartement yang view nya misalnya lapangan golf,taman kota,gunung atau "city view " beda lagi dengan view tembok atau bangunan gedung lain maka nilainya kan lebih rendah, juga lantai biasanya mereka lebih suka tinggal dilantai yang lebih dari 8 keatas karena lebih tenang dan viewnya lebih bagus.


Sebagai gambaran lainnya tentang kios atau tempat usaha, dijakarta sekarang ini banyak berjamuran mall-mall,trade center hampir disemua wilayah kota,kalau anda punya kios di lantai dasar pintu utama biasanya sangat ramai pembeli tapi lokasi lainnya bagaimana? coba anda perhatikan di PGC,DETOS,Taman mini sq,mall ambasador dan lain2 yang tentu saja menjadikan mall jaman sekarang ini adalah biasa,beda dengan saat tahun 1990-2000 an yang mallnya tidak sebanyak sekarang mall jaman itu merupakan tempat yang "Wah" ,..ada ahli property yang mengatakan apakah keberadaan mall di jakarta sudah kelebihan suply dari pada permintaan? sehingga disetiap mall lokasi yang sepi transaksinya masih significan . mungkin itu juga perlu dijadikan referensi untuk lebih hati2 dalam memilih sehingga anda tidak menjadi investor yang minus seperti kalu kita menemukan bagian mall yang sepi sehingga toko atau kios yang buka disitu tidak sanggup untuk bayar sewa,service charge dan sebagainya sementra harga kios di mall- mall yang saya sebutkan tadi harganya berkisar 300 jutaan ke atas untuk ukuran 5-6 m2.

Gambaran diatas adalah bentuk "warning" bagi investor pemula, tapi anda jangan mundur dengan peringatan diatas,justru kita jadi tau trik2 tips2,pengalaman kalu kita sendiri sudah mencobanya...kalau kita baru bisa berkata "kata si A bisnis property begini..begini...begini...tapi si B begitu...begitu....nah anda pasti bimbang,ragu,dan ngak jadi kalau hanya mendengarkan kata orang yang masing2 beda pendapatnya, karena orang disekitar kita itu ada yang memotivasi ke arah positif juga da yang ke arah negatif , ini tergantung anda bagaimana mencernanya dan mensikapinya.Kalau kita bijaksana dalam menilai,punya pengetahuan tentang property itu sendiri,Terbuka untuk sharing pengalaman,dan ilmu2 dari pakar property dan pelaku investasi property maka resiko itu dapat diminimalkan...sebagai kabar gembira property masih bisa jadi andalan adalah property bisa dijadikan jaminan/agunan modal untuk mengembang biakan property berikutnya walaupun property inda katakanlah kurang strategis.

Bahasan diatas adalah cara investasi untuk seklelas kita dan baru tingkat pemula,kalau trik dan tips lanjutan yang dipakai para investor property di australia ,amerika dan eropa yang sekarang adalah cara" Zero Down payment "dan OPM lainya yang digunakan dalam investasi property bisa kita pelajari sambil jalan dan disesuaikan dengan kondisi kita,negara kita dan peraturan pajak dan sebagainya karena beda negara tentu beda regulasinya..yang jelas bagi kita mari kita terus investasi sesuai kemampuan kita dulu yang penting action,besar kecil nya tidak masalah sambil terus menggali ilmu,dan mempraktekannya dan tetap mengacu dan merujuk pada norma-norma agama kita sebagai "Buffer " supaya kita tidak ke bablasan mengejar harta dengan menghalalkan segala cara.

Semoga bermanfaat...........Selamat mencoba dan sukses selalu.

2 comments:

HADI KUNTORO said...

Wah saya nggak sadar..ternyata banyak harta karun terpendam disini..tulisan2 adna very2 inspiring...Insya Allah nggak lama lagi anda akan jadi member istimewa di TDA 11 Digit Club...Amin...

Forum Investor said...

setuju, kita harus punya buffer dalam berinvestasi.